Можно ли преграждать соседям доступ к дворовой спортивной или детской площадке, какие обещания участнику долевого строительства застройщик обязан выполнить, позволяет ли закон собственникам таунхаусов объединиться, оградиться от других жилых домов забором и не пускать на свою территорию - в сложных взаимоотношениях соседей из подмосковного многофункционального жилого комплекса разбирался Верховный суд РФ.
Суть спора
ВС рассмотрел спор жителей многофункционального жилого комплекса с соседями, которые оградились от них забором и не пускают на свою территорию.
Истцы являются собственниками квартир на основании договоров участия в долевом строительстве, которыми было закреплено, что жилой комплекс располагается на территории площадью 65 га и в его состав входит выделенная охраняемая территория, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения.
Однако в нарушение проектов планировки и условий договоров соседи-владельцы таунхаусов незаконно сформировали из 9 земельных участков два и оградили свою территорию сплошным забором.
В результате заявители не могут пользоваться инфраструктурой во всех кварталах, в том числе для них перекрыты некоторые детские площадки, доступ к футбольному полю и проход к соседнему жилому комплексу, где расположено учебное заведение.
Между тем Красногорский городской суд в удовлетворении их требований отказал, а Мособлсуд поддержал это решение.
Суд первой инстанции не нашёл нарушений прав истцов в том, что они не могут дойти до школы, спортивных и детских площадок. Он сослался на то, что заявители не доказали, что объекты инфраструктуры и места общего пользования на спорных земельных участках были возведены и за их счет. Равно как суд посчитал, что не получил и доказательств, подтверждающих необходимость использования инфраструктурой в ограждённом квартале всеми жителями комплекса, в том числе и истцами.
Позиция ВС
Высшая инстанция считает, что суды проигнорировали положения договоров об участии в долевом строительстве, предметом которых являлось финансирование объектов во всем жилом комплексе, а не в конкретном квартале и, что согласно условиям договоров, истцы приобрели право пользования всей инфраструктурой комплекса, а не в выборочных кварталах, обособление которых проектом вообще предусмотрено не было.
Кроме того, напоминает ВС, закон обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования (статья 10 Закона от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»).
Из анализа правовых норм закона о долевом строительстве следует, что застройщик также обязан предоставить участнику достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта строительства, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику возможность свободного и правильного выбора, указывает ВС.
Он отмечает, что в данном случае застройщик не предупреждал будущих жильцов о возможности выделения в комплексе территорий, доступ на которые соседям из других кварталов будет ограничен. В связи с чем, приобретая квартиры в доме, расположенном согласно условиям договоров не в обособленном квартале, а в многофункциональном жилом комплексе, истцы разумно рассчитывали, что будут иметь доступ к спорным территориям и пользоваться расположенными в нем объектами инфраструктуры, отмечает ВС.
В проекте планировки территории жилого комплекса как 2007 года, так и 2016 года, а также генеральном плане строительства отражено, что на его территории предусмотрены зоны размещения культурно-бытового и социального обслуживания, зеленых насаждений, объектов образования, технического обслуживания, транспортной инфраструктуры, разработан баланс функционального использования, установлены красные линии, указывает ВС.
Отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, отмечает ВС со ссылкой на положения статей 42-46 Градостроительного кодекса.
При этом земельные участки общего пользования - занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и др - могут включаться в состав различных территориальных зон, но не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса), напоминает высшая инстанция.
«Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы таких территорий, установленные в предусмотренном законом порядке, не могли быть включены застройщиком в образуемые им земельные участки, которые впоследствии были переданы собственникам недвижимости двух кварталов жилого комплекса», - отмечает ВС.
Он напоминает, что такая правовая позиция отражена, в частности, в пункте 18 Обзора судебной практики ВС №4 за 2017 год.
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, также как не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона и с противоправной целью, указывает ВС.
Жители ссылались на то, что из-за действий соседей они лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов благоустройства поселка, улично-дорожной сетью, включая дороги, тротуары и проезды, им преграждается доступ к футбольному полю, проход в соседний ЖК, где расположена школа, в которой учатся дети собственников, а также на детские площадки в двух кварталах, предусмотренные проектом для детей разных возрастных групп.
На это суд первой инстанции возразил, что жители двух кварталов за счет собственных средств возвели спортивные площадки и сами обслуживают их. При этом суд не учёл, что соседи поставили новые площадки после самовольного демонтажа уже установленных и без согласия остальных собственников комплекса, поясняет ВС.
Кроме того, в коммунальные платежи заявителей включена стоимость ремонта, уборки и содержания всех общих территорий, в том числе и той, которую ответчики от остальных оградили.
Причём сами поставившие забор соседи спокойно могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса, в том числе кварталов, от которых они отделились забором.
В обоснование исковых требований истцы также ссылались на то, что положения статьи 36 Жилищного кодекса не подлежали применению к правоотношениям собственников недвижимости, поскольку их дома в соответствии с проектами планировки территории являются не многоквартирными, а таунхаусами.
При этом Министерством экономического развития в пункте 2 письма от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 указано, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. Таким образом, владельцы 9 участков не имели права преобразовывать их в два.
Между тем суды всем приведенным доводам оценки не дали и юридически значимые по делу обстоятельства не исследовали, отмечает ВС.
В связи с чем ВС отменил состоявшиеся по делу решения и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.